I CONTI DEL PARCO DEL MARE

Abbiamo già pubblicato i video relativi all'iniziativa di Legambiente di Trieste sul Parco del Mare ideato e promosso da anni dal presidente della Camera di commercio Paoletti.

Li trovate cliccando qui. 

Oggi vi proponiamo una sintesi dell'intervento dell'analista finanziario Gianfranco Depinguente svolto durante quella iniziativa.

Parco del Mare – STORIA

Il progetto ultimo presentato dalla società ACBGroup/Sviluppo,  segue un altro progetto relativo al Parco del Mare che si è avuto modo di analizzare. 

Rispetto al precedente, il progetto attuale è di dimensioni minori per investimento, non prevedendo più opere importanti per la ricettività e per la sosta autoveicolare, oltre che strutture per attività scientifiche, formative e commerciali, tutte presenti nella precedente edizione. 

In termini di investimento la precedente ipotesi aveva un livello di investimento doppio rispetto all’attuale.

Mentre la struttura del Parco aveva un valore di investimento simile, erano previste strutture ricettive (2) una di alto profilo ed una di medio profilo (in totale 20 mil €) e un parking per circa 1000 posti auto  (10.000 Euro)

Parco del Mare – STRUTTURA DEL PROGETTO

Si prevede la costruzione del “Parco del Mare” attraverso una società  – società A – che darebbe in locazione struttura realizzata

la gestione viene affidata ad una società di gestione – società B – che pagherebbe un canone di locazione alla società A;

 il canone di locazione previsto e' di 2.588 K€/anno

•     nel capitale sociale della società A sono previsti gli apporti finanziari di vari enti territoriali che dovrebbero partecipare all’iniziativa (Camera di Commercio, Fondazione CRT* e Regione),  

•     la società B sarebbe costituita dal gestore dell’attività (imprenditore privato che pare esser stato individuato nella Costa Endutainment di Genova).

Il Parco del Mare è un investimento di complessivi 53.321 K€.  Per la realizzazione è prevista la contrazione di un debito a lungo termine di 30.000 K€ e di un capitale sociale di 20.000 K€ (enti territoriali e Fondazione CRT), entrambi presenti nello stato patrimoniale della società A.

Parco del Mare –  NUMERO DI VISITATORI

IL progetto prevede una presenza di visitatori iniziale di 842.550 unità/anno con oscillazioni nei primi 5 anni ma con valori mai inferiori a 805.000.

Il dato sembra molto elevato soprattutto in partenza e difficile da mantenere per 25 anni.

Si parte con dati non lontani dall’acquario di Genova (1.200.000 visitatori/anno) situato su un territorio più popolato e più ricco.

Il numero di visitatori previsto lascia alquanto perplessi anche se confrontato con i dati del flusso turistico a Trieste: nel 2016 gli ARRIVI sono stati 442.391 e le PRESENZE 1.063.584.

Parco del Mare – VALUTAZIONE SOTTO L’ASPETTO FINANZIARIO

La società di consulenza non esprime alcun giudizio sulla redditività del business “Parco del Mare”. Invece, stimare la redditività di un progetto è molto importante per:

A.    Capire l’appetibilità del progetto per gli investitori (anche nell'ipotesi che gli enti territoriali fondatori, a business avviato, vogliano uscire e privatizzare l'iniziativa)

B.    Capire la bancabilità del progetto per ottenere le fonti di finanziamento

C.   Prevedere la tenuta economico finanziaria del progetto per una sua durata senza rischi di default

Pertanto, si è proceduto ad effettuare una valutazione della redditività del PEF e si è elaborato un piano economico finanziario unico di una realtà imprenditoriale che realizzi la struttura e gestisca il business per un periodo di 30 anni (4 di costruzione e 26 di gestione), per un investimento di 47.747 K€ + 5.574 K€  per i percorsi delle vasche e ulteriori 167 k€ di vari altri beni per la gestione amministrativa (inseriti ex novo) per un totale di 53.488 K€, il tutto finanziato con un capitale sociale di 20.000 K€ e da un mutuo a lungo termine di 30.000 K€ e sono stati inseriti i ricavi (e quindi il numero di visitatori) ed i costi previsti nel piano.

Non è stata inserita la distribuzione di dividendi che nello Scenario C era prevista per 8.445 K/€. Però è stata adeguato il rinnovo degli impianti e dei software, oltre che dei percorsi, che in realtà appaiono sottostimati nel piano (ulteriori 11,5 €/mil di investimenti di rinnovo rispetto a quanto previsto).

E’ stato realizzato un piano economico-finanziario PEF sull’arco temporale di 30 anni – 4 di costruzione e 26 di gestione

Parco del Mare – CRITERI DI VALUTAZIONE E RISULTATI

Sono stati adottati criteri tipici del sistema finanziario che privilegia i valori derivanti dai flussi di cassa

Sono stati utilizzati 2 indicatori:

•     VAN - Valore attuale netto ( o NPV Net Present Value) - costituito dall’investimento iniziale (primo valore con segno -) sommato ai successivi flussi di cassa scontati ad un tasso del 6%,. Il valore finale deve essere di segno positivo (i flussi annuali scontati del periodo considerato debbono essere superiori al valore dell’investimento) perchè un investimento sia preso in considerazione.

•     IRR (interest rate return o TIR tasso interno di rendimento). E' il vero indicatore di redditivita'. Tale tasso è inteso come il rendimento percentuale annuo atteso sull’investimento.

Il piano economico finanziario (PEF) realizzato presenta un VAN (valore attuale netto) negativo. L'investimento secondo le logiche finanziarie, non dovrebbe esser preso in considerazione per un investimento. Infatti, l'IRR (Tasso interno di rendimento) e, quindi, la redditività é negativa (IRR del - 2,59%) . La realtà è che i flussi di cassa realizzati ed attualizzati non riescono a compensare l'esborso per l’investimento.

Causa di tale situazione è l’elevato investimento coniugato agli alti costi di gestione, di ammortamento della struttura e del debito contratto per realizzarla.

Parco del Mare – ULTERIORI ANALISI

Si sono poi elaborati, per un riscontro dei risultati, due piani economico-finanziari separati e ulteriori rispetto al piano unico:

Uno della società A (società che realizza l’investimento e lo dà in locazione)

Uno della società B (di gestione e locataria dell’impianto a 2.588 K/€ all’anno)

La redditività positiva della società di gestione (IRR del 7,34%) si spiega con l’investimento limitato previsto cui fa fronte tutta l’attività commerciale con flussi di cassa di rilievo. Anche il pagamento del canone di locazione di 2.588 K€ per quanto elevato non deprime la redditivita' in modo significativo. L’investimento è previsto per la società di gestione in 5.574 K/€, invero limitato, ma la struttura del Parco è presa in locazione e non fa parte di un investimento diretto.

Il risultato positivo viene assorbito dai risultati negativi della società che realizza l’investimento (circa il – 10%) ed i cui costi (ammortamento, oneri finanziari e minima struttura operativa) non sono compensati dal pur elevato canone di locazione.

Il saldo dei due risultati è negativo (circa il -2,6%) e riproduce quanto visto per la società unica di costruzione e gestione da cui si è partiti per l’analisi.

Sono stati elaborati altri scenari, tutti con esito negativo, con un numero di visitatori inferiore agli 805.000 previsti e, quindi, con ricavi inferiori. A 500.000 visitatori il VAN è negativi per 78.000 Euro e di conseguenza è negativo anche l’IRR. Addirittura il Patrimonio Netto contabile sarebbe negativo per 70.000 Euro. Anche con 700.000 visitatori il Van sarebbe negativo per 32.000 Euro.

Il progetto, quindi, non può sopportare un’utenza inferiore agli 805.000 visitatori altrimenti si producono situazioni di disequilibrio economico e finanziario.

Parco del Mare – LOGISTICA E CONCLUSIONI

PROBLEMI DI LOGISTICA

L’afflusso di 842.500 visitatori (anno iniziale) comporterebbe un flusso di visitatori e mezzi imponente che creerebbe seri problemi di mobilità e di sosta. Di circolazione in definitiva.

 Si creerebbe una situazione caotica ed ingestibile anche perché i flussi si concentrerebbero sui fine settimana e sulle festività e avrebbero un peso ripartito su 100 giorni e non su 365.

CONCLUSIONI

Il progetto, nel suo insieme, sembra presentare forti elementi di difficoltà che non lasciano prevedere una redditività appetibile per gli investitori. Sembra piuttosto un’opera pubblica alla ricerca di un gestore del servizio da svolgere. Opera pubblica che dovrebbe farsi carico delle perdite, permettendo invece al gestore utili non disprezzabili. 

Posto che le proprietà saranno diverse tra società di gestione e società di realizzazione, in pratica si ipotizza un utile per il privato investitore  e una perdita per gli enti pubblici coinvolti. Il principale problema è costituito dalla quantità minima di visitatori necessaria per ottenere una redditività. Infatti, con meno di 800.000 visitatori, la gestione produrrebbe perdite. L’iniziativa dunque è a forte rischio di insuccesso.

* è di questi giorni la notizia che la Fondazione CRT si è defilata dagli investitori 

Nota di FAQTRIESTE: Come le argomentazioni a parole anche le argomentazioni basate sui numeri sono opinabili e discutibili. Il blog è disponibile a pubblicare commenti e contro relazioni rispetto a quella che vi abbiamo proposto oggi.