COME NASCE E FUNZIONA LA "BOLLA" IMMOBILIARE ? A PROPOSITO DI SDEMANIALIZZAZIONE (1)

Per comprendere i problemi è bene guardare oltre i confini della "provinciale" Trieste dove il dibattito si esaurisce in alcune affermazioni generiche e nella maggior parte dei casi si limitano a pura propaganda, " reclame " o pubblicità. L'occasione ci viene data da due articoli pubblicati ieri su Affari & Finanza supplemento economico di Repubblica.

Il primo articolo è di Alberto Statera che è stato tra le altre cose direttore de IL PICCOLO dal 2000 al 2005, e che quindi ha vissuto a Trieste tutta la vicenda della candidatura all'EXPO, poi vinta dalla città spagnola di Saragozza, che si concluse con la delusione per i triestini che ci speravano al 18 dicembre 2004. 
Oggi scrivendo dell'Expo di Milano e delle conseguenze che resteranno descrive in modo minuzioso quello che abbiamo cominciato a conoscere dalla crisi del 2008 : il meccanismo della bolla immobiliare.

IL MECCANISMO DELLA BOLLA IMMOBILIARE:

" In breve, le banche finanziano senza problemi nuovo cemento degli imprenditori amici. Poi
il nuovo immobile resta invenduto o sfitto, ma il bilancio del costruttore contabilizza il valore dei nuovi metri cubi, che consente di aprire nuovi finanziamenti. Salvo che a un certo punto il meccanismo può incepparsi e qualcuno va a gambe all'aria,..."

TROPPI METRI CUBI SUL MERCATO, MILANO COME TRIESTE CON IL PORTO VECCHIO ?

" Con il risultato che ci sono 100.000 abitazioni vuote e oltre un milione e mezzo di metri cubi inutilizzati. Per cui non si vede come si possa collocare un altro mezzo milione di metri cubi in un mercato con compravendite che in un quinquennio sono scese della metà. "

AFFARI & FINANZA 20 aprile 2015

LA DUBBIA EREDITA’ DI EXPO 2015 

CI PERSEGUITERA’ PER MOLTI ANNI

Ci siamo. Ancora dieci giorni e l'Expo, l'evento universale che ha turbato i nostri sonni negli ultimi anni, tra lotte di potere, scandali, sprechi, appalti taroccati, inchieste e arresti, aprirà le porte in quel desolato territorio di 110 ettari a nord-ovest di Milano. 

Quando il nastro sarà tagliato vedremo qual è l'effettivo completamento dei lavori progettati, quante incompiute si sono dovute nascondere con il camouflage e avremo un primo test sull'attendibilità delle entusiastiche previsioni che hanno annunciato l'arrivo di 20 milioni di visitatori da tutto il mondo in sei mesi. 

Naturalmente tutti ci auguriamo che, dopo anni di convulsioni e crisi di nervi, tutto vada per il meglio in modo da salvare, per quanto possibile, l'onore “universale” di Milano e dell'Italia. Ma è bene non farsi illusioni e sapere che, comunque vada, la complessa eredità dell'Expo 2015 ci perseguiterà come per una maledizione ancora per anni e anni. Salve altre peggiori sorprese, il prossimo frutto avvelenato sarà la questione dei terreni su cui è sorto il sito fieristico. 

Terreni agricoli privati, che valevano ben poco, nel 2011 sono stati acquistati da Arexpo per 142,6 milioni, di cui una cinquantina incassati dai Cabassi e 66 dalla Fondazione Fiera di Milano, che navigava in cattive acque e aveva bisogno di un po' di manna dal cielo, venuta soprattutto da Comune, Regione e Provincia. 

Che sarà di quei terreni a forma di pescione spiaggiato quando l'Expo chiuderà i cancelli, che gli enti locali dovranno rivendere per restituire i soldi alle banche ? 

Lo scenario, alquanto cupo, lo hanno descritto doviziosamente Gianni Barbacetto e Marco Maroni in “Excelsior- Il gran ballo dell'Expo”-Chiarelettere). 

Su più della metà dell'area si potrà cementificare, con un indice di edificabilità di 0,52, l'equivalente di 15 grattacieli Pirelli, con un mix di residenze, uffici, spazi produttivi e negozi. Con preferenza per opere di uso pubblico, come il nuovo stadio del Milan, la cittadella dello sport, il nuovo centro di produzione della Rai. 

Ma non sembra che il business susciti particolari appetiti di imprenditori e “grattacielari”, evoluzione meneghina degli antichi palazzinari. Chi è l'imprenditore folle disposto oggi a rischiare la fine di immobiliaristi come Zunino e Ligresti ? 

Sì, perché nonostante il consumo di suolo in Lombardia sia sette volte la media nazionale, a Milano nell'ultimo quinquennio sono partiti 1.210 progetti di sviluppo immobiliare. 

Con il risultato che ci sono 100.000 abitazioni vuote e oltre un milione e mezzo di metri cubi inutilizzati. Per cui non si vede come si possa collocare un altro mezzo milione di metri cubi in un mercato con compravendite che in un quinquennio sono scese della metà. 

Ma c'è un ma: lo scellerato garbuglio tra finanza e mattone. In breve, le banche finanziano senza problemi nuovo cemento degli imprenditori amici. Poi il nuovo immobile resta invenduto o sfitto, ma il bilancio del costruttore contabilizza il valore dei nuovi metri cubi, che consente di aprire nuovi finanziamenti. Salvo che a un certo punto il meccanismo può incepparsi e qualcuno va a gambe all'aria, com’è capitato ad esempio al progetto di Santa Giulia dell'Immobiliare Risanamento. 

Tanto per non lasciarci affatto tranquilli sul dopo-Expo, Barbacetto e Maroni, attraverso le parole del professor Paolo Pileri, ci informano che nel sito universale il suolo è come una spugna e quando si cementifica l'acqua scivola via e contribuisce alla formazione delle piene e delle esondazioni, come quella del Seveso del 2014. Visti i precedenti, non resta da sperare che quel che resterà dell'Expo non finisca sott'acqua come un relitto coperto di licheni.


A SEGUITO DELLA PUBBLICAZIONE DI QUESTO ARTICOLO
abbiamo inviato la seguente email al dott. Statera

Egregio direttore Alberto Statera

abbiamo citato integralmente il suo articolo sulla "dubbia eredità di EXPO 2015..." sul nostro blog di approfondimento delle notizie. Lo abbiamo fatto sia per la chiarezza dell'articolo, sia per il fatto che Lei è stato direttore del quotidiano di Trieste IL PICCOLO dal 2000 al 2005 e ha quindi vissuto in prima persona tutta la vicenda legata alla candidatura Di Trieste all'EXPO, poi svoltosi nella città spagnola di Saragozza.

Sarà inevitabile per noi ritornare sull'argomento nei prossimi giorni pubblicando un bilancio ragionato dell'EXPO di Saragozza e dello " scampato pericolo per Trieste ". Non è ancora ben chiaro alla luce dei "saldi finali " di Saragozza e delle premesse sull'EXPO di Milano se Trieste deve rammaricarsi per l'occasione persa in quel 2004 oppure se si tratta di una fortuna aver evitato quell'evento ?

Magari su questi argomenti una sua considerazione o breve commento ci aiuterebbe a capire.

Riguardando la rassegna stampa del dicembre 2004 ci siamo accorti che subito dopo la bocciatura dell'EXPO i politici locali rilanciarono l'obiettivo di mettere mano al PORTO VECCHIO, ed era il lontano 2004. Dopo più di dieci anni con l'emendamento del sen. Russo ( come documentiamo nel nostro blog ) sono ripartite le grandi manovre della sdemanializzazione con il carico di aspettative e con tutta una grande fila di interrogativi.

Il tempo non passa invano e da quel 2004 abbiamo imparato la bolla finanziaria e immobiliare, la crisi mondiale del 2008, abbiamo visto svolgersi eventi ed EXPO, abbiamo assistito a ripetuti tentativi di rilancio di questa città e del suo porto, abbiamo visto ritornare sulla scena inaspettatamente un movimento indipendentista triestino che forse inciderà anche sulle prossime elezioni comunali.

Siamo fin da subito disponibili a pubblicare precisazioni, commenti e contributi da parte sua, a cancellazioni e ogni altra richiesta relativa a questa nostra citazione del suo articolo ricavato in rete dopo la pubblicazione su AFFARI & FINANZA di Repubblica del 21 aprile 2015.

Distinti saluti

FAQ Trieste